índice TrueBroker (iTB)
Mide el valor de los locales
índice TrueBroker (iTB)
Mide el valor de los locales
* Proxima Actualizacion: 31/01/2023
Fuente: TrueBroker
Hasta el mes de diciembre, publicaremos los índices TrueBroker GRATUITOS, con los consumos del mes en curso, para ayudaros a gestionar la reapertura de los comercios, los alquileres, anticipar decisiones y alcanzar acuerdos para el próximo mes.
Nuestra compañía ha creado un modelo matemático, el Índice TrueBroker (iTB), que mide el valor de los locales comerciales, tanto su valor de comunicación como su valor comercial, cómo se mueven las personas en las ciudades y qué cambios afectan, y cuánto afectan, a su consumo y al valor de los locales. Permite tomar decisiones analíticas que respondan a las expectativas previas en la compra, inversión y arrendamiento de los locales por parte de propietarios, inversores y marcas.
Desde sus inicios, al Departamento i+i se le encargó responder a la pregunta de cómo se puede saber cuánto podría facturar cada marca en cada local. El propósito era eliminar el alto nivel de error y rotación en la elección de las marcas de los locales, y crear una metodología que pudiese escalar, de forma sencilla, el conocimiento de la empresa a cualquier persona.
Se trataba de que el conocimiento que nuestro CEO tenía, como investigador del comportamiento del consumidor durante años por el mundo, pudiera convertirse en una herramienta fácil de usar, que permitiera escalar ese conocimiento para que todas las personas del equipo de TrueBroker pudiesen ofrecerlo a cualquier cliente que deseara contratar nuestro saber.
Inicios iTB
Inicios iTB
En un principio, el índice se creó para uso interno, aplicado a clientes en operaciones específicas, y por la curiosidad de nuestro CEO de que debíamos entender por qué hacían las personas lo que hacían en su consumo y entender por qué cada local tenía un valor distinto, por nuestro empeño y trabajo en hacer bien las cosas y para ayudarnos internamente en la toma de decisiones.
El índice tuvo el nombre inicial de SMEx, y se empleó en operaciones de gran recorrido y envergadura, como la operación del 2013/2015 de El mercado de Fuencarral, que fue una de las operaciones récord y referencia en el mercado inmobiliario europeo, y que sin el iTB no habría sido posible.
Permitió demostrar de forma cuantitativa, con datos, a un importante fondo norteamericano, que el valor del inmueble era muy superior al que estaban previendo, y lo puso en contexto para poderlo comparar con locales que estaban en zonas mucho más caras. Esto permitió hacer una estimación mucho más alta de las rentas, casi del doble de lo que el mercado indicaba, y gracias a eso se obtuvo un resultado tan alto.
Inicialmente, el iTB tan solo buscaba ayudarnos a entender mejor el porqué de nuestro negocio y realizar operaciones con éxito, reduciendo al máximo la incertidumbre.
Evolución
Con la llegada del Covid, recibimos las llamadas de varios clientes relevantes que conocían el índice, solicitándonos ayuda. Nuestro principio fundacional establece que tenemos un compromiso con las personas, nuestra profesión y la ciudad de Madrid, y eso nos hizo darnos cuenta de que debíamos prestar esa ayuda de forma gratuita a toda la industria, de forma generalizada, incluidos competidores directos, propietarios, inversores y marcas, con el único propósito de ayudar al sector en un momento tan difícil.
Así, encomendamos el 90% de nuestros recursos a esta tarea, durante todo el Covid, y elaboramos los primeros índices generales por zonas de Madrid, puesto que el índice por calles ya estaba hecho, y comenzamos a divulgarlos de forma gratuita a todo el mercado.
De pronto, la prensa nacional de gran calado, las marcas, los inversores y el mercado comenzaron a pedirnos más ayuda e información, y empezamos a prestarla mensualmente de forma abierta, convirtiéndose, en poco tiempo, en una referencia en la toma de decisiones durante los meses de Covid. El éxito nos sorprendió, haciéndonos ver que teníamos una herramienta distinta que podía ser de valor para la industria y que permitiría innovar y transformar el modelo tradicional.
Comenzamos a recibir la llamada de marcas destacadas del retail español y europeo, solicitando más información y contratando por primera vez el índice TrueBroker para elegir sus locales, reordenar sus tiendas, etc… A continuación, varias marcas solicitaron emplear el iTB para su expansión en Madrid, permitiéndoles con éxito reordenar sus tiendas en la ciudad y elegir los locales prediciendo sus ventas potenciales.
Entre los años 2020 y 2022 hemos localizado calles de las que la gente se está marchando y calles a las que la gente se está yendo (calles emergentes), variando así el valor de los locales. En 2022, con esa comprobación confirmada, lanzamos el Índice Truebroker (iTB) ya como un producto contratable y ampliamos el presupuesto y los medios humanos del Departamento i+i para aumentar su investigación.
Es una excelente herramienta para:
Conocer las tendencias al alza y baja del mercado.
Hacer rentas variables que no estén sujetas a las ventas del arrendatario, sino a la oscilación intrínseca del valor inmobiliario.
Vigilar la salud de la cartera patrimonial para adelantarse al gestionar las inversiones inmobiliarias, reposicionándolas, así como optimizar las rentas que en cada momento puede obtener un propietario/inversor ante situaciones inesperadas en la vida de los contratos.
Descubrir las tendencias, percibir e identificar los cambios en la sociedad y en el entorno y cómo afectan, y de qué forma, al comportamiento de los consumidores y, por tanto, al valor de los locales.
Medir y contrastar las conclusiones de nuestras investigaciones.
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