índice TrueBroker (iTB)
Mesurer la valeur des locaux
índice TrueBroker (iTB)
Mesurer la valeur des locaux
* Proxima Actualizacion: 31/01/2023
Fuente: TrueBroker
Jusqu’au mois de décembre, nous publierons les indices TrueBroker GRATUITS, avec les consommations du mois en cours, pour vous aider à gérer la réouverture des commerces, les loyers, anticiper les décisions et conclure des accords pour le mois suivant.
Notre société a créé un modèle mathématique, l’Indice TrueBroker (iTB), qui mesure la valeur des locaux commerciaux, tant leur valeur de communication que leur valeur commerciale, comment les personnes se déplacent dans les villes et quels changements influencent, et dans quelle mesure, leur consommation et la valeur des locaux. Il permet de prendre des décisions analytiques répondant aux attentes préalables dans l’achat, l’investissement et la location des locaux par les propriétaires, les investisseurs et les marques.
Dès le début, il a été demandé au Département i+i de répondre à la question de savoir comment il était possible de déterminer combien chaque marque pourrait facturer dans chaque local. Le but était d’éliminer le taux élevé d’erreur et de rotation dans le choix des marques pour les locaux, et de créer une méthodologie permettant de transmettre facilement les connaissances de l’entreprise à toute personne.
L’objectif était de transformer les connaissances de notre PDG, acquises en tant que chercheur du comportement des consommateurs à travers le monde pendant des années, en un outil facile à utiliser, permettant de transmettre ces connaissances afin que tous les membres de l’équipe de TrueBroker puissent les offrir à tout client souhaitant bénéficier de notre expertise.
Début iTB
Début iTB
Au départ, l’indice a été créé pour un usage interne, appliqué aux clients lors d’opérations spécifiques, et en raison de la curiosité de notre PDG, qui estimait que nous devions comprendre pourquoi les personnes agissent comme elles le font dans leur consommation et comprendre pourquoi chaque local avait une valeur différente, grâce à notre engagement et à notre travail pour bien faire les choses, et pour nous aider en interne dans la prise de décision.
L’indice portait initialement le nom de SMEx et a été utilisé dans des opérations de grande envergure, comme l’opération de 2013/2015 du Marché de Fuencarral, qui a été l’une des opérations record et de référence sur le marché immobilier européen, et qui n’aurait pas été possible sans l’iTB.
Il a permis de démontrer quantitativement, avec des données, à un important fonds américain que la valeur du bien immobilier était bien supérieure à ce qu’ils prévoyaient, et de la mettre en contexte pour pouvoir la comparer avec des locaux situés dans des zones beaucoup plus chères. Cela a permis de faire une estimation beaucoup plus élevée des loyers, presque le double de ce que le marché indiquait, ce qui a conduit à un résultat si élevé.
Initialement, l’iTB visait simplement à nous aider à mieux comprendre notre secteur et à mener des opérations réussies, en réduisant au maximum l’incertitude.
Évolution
Avec l’arrivée du Covid, nous avons reçu des appels de plusieurs clients importants qui connaissaient l’indice et nous demandaient de l’aide. Notre principe fondateur stipule que nous avons un engagement envers les personnes, notre profession et la ville de Madrid, ce qui nous a fait comprendre que nous devions fournir cette aide gratuitement à toute l’industrie, de manière généralisée, y compris aux concurrents directs, propriétaires, investisseurs et marques, dans le seul but d’aider le secteur en cette période difficile.
Ainsi, nous avons alloué 90 % de nos ressources à cette tâche, pendant toute la période du Covid, et nous avons élaboré les premiers indices généraux par zones de Madrid, car l’indice par rues était déjà réalisé, et nous avons commencé à les diffuser gratuitement à tout le marché.
Soudain, la presse nationale de grande envergure, les marques, les investisseurs et le marché ont commencé à nous demander plus d’aide et d’informations, et nous avons commencé à les fournir mensuellement de manière ouverte, devenant en peu de temps une référence pour la prise de décision durant les mois du Covid. Le succès nous a surpris, nous faisant réaliser que nous avions un outil distinctif qui pouvait être de valeur pour l’industrie et qui permettrait d’innover et de transformer le modèle traditionnel.
Nous avons commencé à recevoir des appels de marques de premier plan du commerce de détail espagnol et européen, nous demandant plus d’informations et pour la première fois, en choisissant d’utiliser l’indice TrueBroker pour sélectionner leurs locaux, réorganiser leurs magasins, etc. Par la suite, plusieurs marques ont demandé à utiliser l’iTB pour leur expansion à Madrid, leur permettant de réorganiser avec succès leurs magasins dans la ville et de choisir les locaux en prévoyant leurs ventes potentielles.
Entre 2020 et 2022, nous avons identifié des rues que les gens quittent et des rues vers lesquelles ils se dirigent (rues émergentes), modifiant ainsi la valeur des locaux. En 2022, une fois cette tendance confirmée, nous avons lancé l’Indice Truebroker (iTB) en tant que produit commercialisable et nous avons augmenté le budget et les ressources humaines du Département i+i pour intensifier ses recherches.
C’est un excellent outil pour :
Connaître les tendances à la hausse et à la baisse du marché.
Établir des loyers variables qui ne sont pas liés aux ventes du locataire, mais aux fluctuations intrinsèques de la valeur immobilière.
Surveiller la santé du portefeuille patrimonial pour anticiper la gestion des investissements immobiliers, les repositionner, ainsi qu'optimiser les loyers qu'un propriétaire/investisseur peut obtenir à tout moment face à des situations imprévues dans la vie des contrats.
Découvrir les tendances, percevoir et identifier les changements dans la société et l'environnement, et comment ils affectent, et de quelle manière, le comportement des consommateurs et, par conséquent, la valeur des locaux.
Mesurer et comparer les conclusions de nos recherches.
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