COMPRAVENTA E INVERSIÓN DE LOCALES COMERCIALES
Intermediamos en la compra-venta e inversión, creando valor añadido para los propietarios e inversores de locales comerciales.
Conocer la evolución de los activos nos permite detectar dónde invertir con la menor incertidumbre. Poder medir el valor real de cada local previene a los inversores de posiciones cuyos números contables son atractivos inicialmente, pero no ajustados al mercado, evitando caer en inversiones inadecuadas.
Creamos valor añadido en los activos, siendo capaces de gestionar desde la búsqueda de la inversión, predecir la evolución del valor real en el tiempo, arrendarlo mejorando las condiciones contractuales con nuestro método MIMa y gestionar el activo en el tiempo. También nos ocupamos de la relación con los arrendatarios y comunidades, así como de cualquier gestión con organismos públicos y procesos jurídicos, dando un servicio integral en todo el proceso del activo.
Desde el comienzo, trabajamos con nuestro equipo externo, altamente cualificado, formado por profesionales de cada área, todos ellos con carreras de especialización dentro del retail. Así, nuestros clientes pueden invertir, acompañados de profesionales especializados con gran conocimiento del pequeño detalle, respecto a todo lo que concierne al universo del retail y de su inversión.
Trabajamos por calidad, más que por cantidad…
Ponemos el foco en la calidad, de ahí que sumamos, a los datos financieros, un conocimiento muy especializado del retail y el consumo. Esto permite invertir en inmuebles que, transcurrido el tiempo, no muestran defectos o debilidades y que, por el contrario, están protegidos frente a cambios inesperados del mercado.
Esto es posible por nuestro conocimiento y el i+i continuo que nos ha permitido crear un método y un saber hacer propios, para comprender el comportamiento de las personas y medirlo para poder anticiparnos a las tendencias y protegernos de situaciones atípicas.
Podemos vigilar la salud de una cartera patrimonial con un análisis a corto, medio y largo plazo, al medir la oscilación en el tiempo del valor real del activo y así adelantarnos a las tendencias alcistas y bajistas del mercado, invirtiendo de forma que estén protegidas de las evoluciones de la industria.
Nuestro estudio continuo nos permite tener una visión de qué está sucediendo en la sociedad y hacia dónde se dirige, lo que posibilita una predicción más precisa, que es la base del método CIMa, el cual nos indica el valor futuro de cada inversión, y el iTB nos da la posibilidad de medir para corroborarlo.
Así, se pueden tomar decisiones distintas en las inversiones según la estrategia temporal, donde el inversor va a tener una visión, no solo del valor actual de su inversión, sino de cómo prevemos que se comporte ésta en el tiempo. Es decir, conocer qué inversiones se quedarán sin valor relevante en el tiempo y que, por tanto, hay que evitar, más allá del dato presente de la repercusión por m2 o la rentabilidad.
También medimos y vigilamos con nuestro índice las zonas, calles y manzanas de la ciudad, lo que nos permite detectar cuáles son las nuevas protagonistas del retail y las que mayor revalorización tendrán. Así podemos ayudar a los inversores a gestionar sus inversiones y, a demás, arrendar sus inmuebles con criterios más eficientes que de una forma tradicional.
Caso de éxito: El Mercado de Fuencarral
Fue una de las operaciones récord del retail europeo realizada en el momento de mayor incertidumbre de la crisis del 2008, generando, dos años después de su compra, un beneficio de 35 millones de € y multiplicando 4,5 veces el capex de la operación.
Esa incertidumbre hacía que los inversores no se atrevieran a comprar nada que no estuviese ya alquilado. Por otro lado, las marcas no podían hacer los esfuerzos que necesitábamos, haciendo inviable la operación como la planteaba el resto del mercado.
Pudimos mostrarle al inversor, gracias al SMEx (lo que es ahora el índice TrueBroker, iTB), cuál era el valor real del inmueble, al poderlo medir y, por tanto, tener una visión distinta de su valor real de mercado. Nuestra herramienta iTB nos permitió demostrar de forma analítica a los inversores, y después a los arrendatarios, cuál era el valor real del inmueble.
Como era un local de 2.000 m2 y sólo había, teóricamente, 4 ó 5 marcas a las que de entrada pudiera interesar, hicimos tres cosas:
– Primero: levantar uno a uno, planos de las salas de ventas de todos los grandes inmuebles de la zona centro de Madrid y medirlos, para así hacer un estudio con nuestro método de análisis.
Averiguamos los precios que pagaban de alquiler y la facturación que podían estar haciendo. Esos datos los cruzamos con la medición que el iTB calcula, del número de consumidores reales que pasaban al año por la puerta de esos negocios. Eso nos permitió saber el esfuerzo económico que hacían por cada consumidor. El iTB mostró a los futuros arrendatarios el precio que podían llegar a pagar por nuestro inmueble.
Así, íbamos a tener solamente un punto débil y es que, como no había habido ninguna operación previa de esta magnitud en Fuencarral, el mercado no iba a tener referencia en la que apoyarse, así que empleamos el iTB como elemento para hacer esa comparativa. Con esto, los inversores primero y las marcas que estudiaron su arrendamiento después, pudieron estimar un valor real del mercado, superior al que calculaba el resto de inversores con los que competíamos, y así adjudicarse la operación.
– Segundo: entendíamos que estábamos en una etapa débil de la economía española en la que, en algún momento, habría una salida. Lo que no sabíamos era cuánto tiempo tardaría en producirse. Creamos tres estrategias de gestión del activo en el tiempo, en función de cómo se comportase la economía.
Adquirimos el compromiso de acompañar a los inversores durante toda la vida del activo en su sociedad, hasta culminar el proceso. Para ello, entre otras cosas, desarrollamos un concepto comercial específico para el inmueble, con la gestión de pequeños corners, para el escenario menos optimista que se podía prever respecto a la velocidad de salida de la economía.
Esto les dio a los inversores la tranquilidad de que tendrían, no solamente la actuación de un agente inmobiliario como intermediario, sino la de un socio estratégico, conocido por su capacidad de crear conceptos comerciales de valor, como ya había hecho con la calle Fuencarral.
– Tercero: trazamos un plan para afrontar la debilidad del sobredimensionado del inmueble. Había pocos operadores que pudieran acceder a 2.000 m2 y eso afectaba al equilibrio en la oferta y la demanda, y en la posición negociadora frente al mercado.
Así que decidimos un diseño en la comercialización, de la mano de un estudio de implantación y licencias, pensado para dar cabida a tres operadores en el inmueble, compartiendo el espacio, aumentando de esta manera la demanda total de interesados en el inmueble. Esto permitió invertir la posición de debilidad, en la oferta y la demanda, por una posición de fortaleza.
Comercializamos el inmueble en base a nuestro compromiso de confidencialidad, diseñado especialmente para impedir las filtraciones de información por parte de cualquier persona del equipo o proveedor, lo que jugó a favor del inversor y la operación.
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